W dzisiejszych czasach, kiedy efektywność energetyczna staje się kluczowym aspektem funkcjonowania budynków, zrozumienie obowiązków związanych ze świadectwem charakterystyki energetycznej jest absolutnie niezbędne dla każdego właściciela nieruchomości w Polsce. Przygotowałem ten artykuł, aby w przystępny sposób wyjaśnić wszystkie kluczowe kwestie od momentu, w którym dokument jest wymagany, przez wyjątki od reguły, aż po konsekwencje jego braku. Moim celem jest dostarczenie praktycznej wiedzy, która pozwoli uniknąć nieporozumień i kar.
Świadectwo charakterystyki energetycznej: obowiązkowe przy sprzedaży i wynajmie nieruchomości
- Świadectwo jest wymagane przy sprzedaży lub wynajmie budynku, mieszkania lub lokalu użytkowego, a także przy zakończeniu budowy nowego obiektu.
- Obowiązek przekazania dokumentu spoczywa na sprzedającym lub wynajmującym i musi nastąpić najpóźniej w momencie zawarcia umowy.
- Od 28 kwietnia 2023 r. dane ze świadectwa muszą być podawane w ogłoszeniach o sprzedaży lub najmie.
- Istnieją wyjątki od obowiązku, np. dla budynków zabytkowych, miejsc kultu czy wolnostojących obiektów o powierzchni poniżej 50 m².
- Brak świadectwa lub jego nieprzekazanie grozi grzywną do 5 000 zł.
- Dokument jest ważny przez 10 lat, chyba że zmieni się charakterystyka energetyczna nieruchomości.
to dokument, który określa zapotrzebowanie budynku lub jego części na energię niezbędną do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia oraz oświetlenia. Jest to w zasadzie "dowód osobisty" energetyczny nieruchomości, który informuje potencjalnych nabywców lub najemców o jej efektywności energetycznej. Obowiązek sporządzania takich świadectw w Polsce reguluje Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, a istotne zmiany, które rozszerzyły zakres tego obowiązku, wprowadziła Ustawa z dnia 7 października 2022 r., wchodząc w życie 28 kwietnia 2023 roku. Głównym celem wprowadzenia świadectw jest promowanie budownictwa efektywnego energetycznie i zwiększenie świadomości społecznej na temat zużycia energii w budynkach, co finalnie ma przyczynić się do redukcji emisji CO2 i obniżenia kosztów eksploatacji.
Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego: kluczowe sytuacje
Z mojego doświadczenia wynika, że najczęstszą sytuacją, w której właściciele nieruchomości stykają się z obowiązkiem posiadania świadectwa energetycznego, jest sprzedaż nieruchomości. Jeśli planujesz sprzedać dom, mieszkanie czy lokal użytkowy, musisz liczyć się z koniecznością przedstawienia tego dokumentu. Obowiązek ten spoczywa bezwzględnie na sprzedającym, a jego przekazanie nabywcy jest integralną częścią procesu transakcji, która finalizowana jest umową sprzedaży.
Podobnie jest w przypadku wynajmu mieszkania lub lokalu. Niezależnie od tego, czy wynajmujesz całą nieruchomość, czy tylko jej część, jako wynajmujący masz obowiązek przekazać najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej. Jest to kluczowy element przy zawieraniu umowy najmu, który pozwala najemcy ocenić przyszłe koszty związane z zużyciem energii i podjąć świadomą decyzję.
Nie tylko transakcje kupna-sprzedaży czy wynajmu wymagają świadectwa. Jest ono również niezbędne przy zakończeniu budowy nowego domu. Inwestor, czyli Ty jako właściciel, jest zobowiązany dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. To formalny wymóg, bez którego nie uzyskasz zgody na legalne użytkowanie nowo wybudowanego obiektu.
Sprzedaż i wynajem nieruchomości: praktyczny przewodnik po obowiązkach
Kwestia momentu przekazania świadectwa jest często źródłem pytań. Zgodnie z przepisami, sprzedający lub wynajmujący musi przekazać nabywcy lub najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej najpóźniej w momencie zawarcia umowy. W praktyce oznacza to, że przy sprzedaży nieruchomości dokument powinien być dostępny już przy podpisywaniu aktu notarialnego. Nie ma tu miejsca na zwłokę musi być on częścią finalizacji transakcji.
Rola notariusza w procesie sprzedaży nieruchomości jest tu nie do przecenienia. Notariusz, sporządzając akt notarialny, ma obowiązek odnotować w nim fakt przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej nabywcy. To ważny element formalny, który potwierdza dopełnienie obowiązku przez sprzedającego i zabezpiecza obie strony transakcji. W mojej opinii jest to bardzo rozsądne rozwiązanie, które minimalizuje ryzyko niedopełnienia formalności.
Warto podkreślić, że obowiązek posiadania świadectwa dotyczy nie tylko całych budynków, ale również ich części. Oznacza to, że jeśli sprzedajesz lub wynajmujesz pojedyncze mieszkanie w bloku, lokal użytkowy w większym obiekcie, czy nawet segment w zabudowie szeregowej, musisz dysponować świadectwem charakterystyki energetycznej dla tej konkretnej części nieruchomości. Nie ma tu rozróżnienia na całe obiekty i ich fragmenty każdy samodzielny lokal jest traktowany indywidualnie.
Co więcej, od 28 kwietnia 2023 r. wprowadzono istotną zmianę dotyczącą ogłoszeń o sprzedaży lub najmie. Właściciel lub zarządca ma teraz obowiązek podawania w ogłoszeniu lub reklamie dotyczącej sprzedaży lub najmu nieruchomości konkretnych danych ze świadectwa charakterystyki energetycznej. Muszą to być wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową (EU), końcową (EK), nieodnawialną energię pierwotną (EP), udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową (OZE) oraz emisję CO2. To bardzo ważna informacja dla potencjalnych klientów, która pozwala im porównywać oferty pod kątem efektywności energetycznej jeszcze przed kontaktem z ogłoszeniodawcą.
Poza sprzedażą i wynajmem: inne sytuacje wymagające świadectwa
Jak już wspomniałem, świadectwo jest niezbędne dla nowych budynków. Inwestor jest zobowiązany dołączyć je do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Jest to wymóg, który ma na celu zapewnienie, że nowo powstające obiekty spełniają określone normy efektywności energetycznej i że ich charakterystyka jest transparentna od samego początku. Bez tego dokumentu nie uzyskasz zgody na użytkowanie budynku, co może znacząco opóźnić Twoje plany.
Obowiązek eksponowania świadectwa charakterystyki energetycznej w widocznym miejscu dotyczy również niektórych budynków użyteczności publicznej. Mowa tu o obiektach o powierzchni użytkowej powyżej 250 m², które są zajmowane przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę oraz administrację publiczną, a także w których dokonywana jest obsługa interesantów. Ma to na celu promowanie dobrych praktyk i informowanie społeczeństwa o efektywności energetycznej budynków publicznych.
Standardowo świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat. Jednakże, może ono stracić ważność przed upływem tego terminu. Dzieje się tak, jeśli w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych uległa zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub jego części. Przykładem może być termomodernizacja, wymiana okien, zmiana źródła ciepła czy instalacja paneli fotowoltaicznych. W takiej sytuacji, aby dokument odzwierciedlał rzeczywisty stan energetyczny nieruchomości, konieczne jest sporządzenie nowego świadectwa.
Kiedy świadectwo energetyczne nie jest wymagane? Poznaj wyjątki
Na szczęście istnieją sytuacje, w których sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej nie jest konieczne. Zgodnie z przepisami, świadectwa nie trzeba sporządzać m.in. dla:
- Budynków podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. W tym przypadku priorytetem jest zachowanie historycznego charakteru obiektu, a nie jego efektywność energetyczna.
- Budynków używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej, takich jak kościoły, synagogi czy meczety.
Kolejne wyjątki dotyczą specyficznych typów nieruchomości:
- Budynków mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku, czyli typowych domów letniskowych. Ich sezonowy charakter sprawia, że obowiązek ten nie jest uzasadniony.
- Wolnostojących budynków o powierzchni użytkowej poniżej 50 m². Są to zazwyczaj małe obiekty, takie jak domki narzędziowe, garaże czy niewielkie domki rekreacyjne, dla których sporządzanie świadectwa byłoby nadmiernym obciążeniem.
Warto również zwrócić uwagę na zwolnienia dla obiektów o charakterze gospodarczym i przemysłowym:
- Budynków przemysłowych oraz gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/(m²·rok). Jeśli zużycie energii jest niskie, obowiązek ten nie ma zastosowania.
- Gospodarstw rolnych o wskaźniku EP (nieodnawialnej energii pierwotnej) nie wyższym niż 50 kWh/(m²·rok). To specyficzne kryterium dla sektora rolniczego, które uwzględnia charakterystykę tych obiektów.
Brak świadectwa energetycznego: jakie są konsekwencje prawne?
Niewywiązanie się z obowiązku przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej przy sprzedaży lub najmie, a także za jego brak przy zakończeniu budowy, może mieć poważne konsekwencje. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, grozi za to kara grzywny w wysokości do 5 000 zł. Jest to kwota, która z pewnością motywuje do dopełnienia formalności, a z mojego punktu widzenia, jest to rozsądna sankcja, która ma na celu egzekwowanie przepisów i zapewnienie transparentności na rynku nieruchomości.
Warto wiedzieć, że kontrolę nad posiadaniem świadectwa charakterystyki energetycznej i egzekwowaniem przepisów sprawują zazwyczaj organy nadzoru budowlanego. To one są uprawnione do weryfikacji, czy obowiązek został dopełniony i w razie potrzeby mogą nałożyć wspomnianą grzywnę. Dlatego tak ważne jest, aby traktować ten obowiązek z należytą powagą.
Brak świadectwa, choć wiąże się z karą grzywny, nie wpływa bezpośrednio na ważność umowy najmu lub sprzedaży. Umowa pozostaje ważna, jednak sprzedający lub wynajmujący naraża się na wspomnianą grzywnę. Ponadto, brak dokumentu może budzić nieufność u nabywcy lub najemcy i być podstawą do roszczeń cywilnoprawnych w przyszłości, jeśli okaże się, że nieruchomość ma znacznie gorszą charakterystykę energetyczną niż oczekiwano. Zawsze doradzam moim klientom, aby dopełniali wszystkich formalności, by uniknąć tego typu ryzyk.
Świadectwo charakterystyki energetycznej: wszystko o dokumencie
Jak już wspominałem, świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Należy jednak pamiętać, że traci ono ważność przed upływem tego terminu, jeśli w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych, takich jak termomodernizacja, wymiana okien, zmiana systemu grzewczego czy instalacja odnawialnych źródeł energii, ulegnie zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub jego części. W takiej sytuacji, aby świadectwo było aktualne i odzwierciedlało rzeczywisty stan, należy sporządzić nowy dokument.
Wszystkie sporządzone świadectwa energetyczne są obowiązkowo wpisywane do Centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Jest to bardzo przydatne narzędzie, które ułatwia weryfikację ich autentyczności i poprawności. Dzięki temu rejestrowi, każdy zainteresowany może sprawdzić, czy dane świadectwo zostało rzeczywiście wystawione przez uprawnioną osobę i czy jest zgodne z obowiązującymi przepisami. To zwiększa transparentność i bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami.
Kto zatem jest uprawniony do wystawienia ważnego certyfikatu charakterystyki energetycznej? Świadectwa mogą sporządzać wyłącznie osoby posiadające pełną zdolność do czynności prawnych, które nie były skazane prawomocnym wyrokiem za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi. Ponadto, muszą posiadać uprawnienia budowlane lub ukończyć studia wyższe na kierunkach związanych z budownictwem, architekturą, inżynierią środowiska lub energetyką. To gwarantuje, że dokumenty są sporządzane przez wykwalifikowanych specjalistów.
